Sprzedaż gruntu opodatkowana VAT

Sprzedaż gruntu w określonych przypadkach jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT. Jeśli sprzedaż gruntu następuje z prywatnego majątku, to zazwyczaj transakcja ta nie jest traktowana jako działalność gospodarcza. W związku z tym nie ma konieczności opodatkowania jej VAT-em. Natomiast sprawa wygląda inaczej, gdy właściciel gruntu podzieli go na mniejsze działki i podejmie się inwestycji związanych z podniesieniem wartości. Wówczas działania te nabierają formy zawodowej, a podatnik musi liczyć się z obowiązkiem zapłaty podatku VAT. Sprzedaż gruntu po inwestycjach a opodatkowanie VAT Stanowisko organów podatkowych w sprawie sprzedaży gruntu z prywatnego majątku po dokonaniu na nim inwestycji zostało przedstawione w interpretacji indywidualnej Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 5 stycznia 2016 r., sygn. ITPP3/4512-543/15/JC. We wniosku o wydanie interpretacji podatnik przedstawił swoją sytuację. Otóż jest przedsiębiorcą, który zajmuje się wynajmem nieruchomości i jest płatnikiem podatku VAT. Posiada kilkuhektarową działkę, która jest przedmiotem interpretacji, stanowi ona prywatny majątek podatnika. Chce on dokonać sprzedaży prywatnego gruntu, jednak by podnieść jego wartość, ma zamiar dokonać sporych inwestycji. Planuje podzielić grunt na mniejsze działki, przekształcając je na tereny budowlane bądź z możliwością zabudowy. Ponadto podatnik ma zamiar dokonać uzbrojenia terenu oraz wydzielenia dróg wewnętrznych. Planuje również podjąć czynności marketingowe, ogłaszając sprzedaż gruntu za pośrednictwem biura nieruchomości i mediów. W związku z powyższym podatnik wystąpił do organu podatkowego z zapytaniem, czy sprzedaż działek po dokonaniu na nim inwestycji będzie podlegała opodatkowaniu VAT? Zdaniem podatnika czynność ta nie powinna podlegać opodatkowaniu, sprzedawany grunt stanowi bowiem jego majątek prywatny. Ponadto jego działalność polega na wynajmie nieruchomości, nie zaś na ich sprzedaży. Jednak Izba Skarbowa w Bydgoszczy uznała, iż stanowisko podatnika w powyższej kwestii jest niewłaściwe i sprzedaż gruntu, mimo że stanowi on jego prywatny majątek, powinna zostać opodatkowana VAT. W odpowiedzi organ podatkowy odwołał się do orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w wyroku z 15 września 2011 r., który mówi, że: czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalności gospodarczą. Podobnie, zdaniem Trybunału, okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Zobacz też:

Jak prawidłowo wypełnić formularz VAT-ZD? Brutto netto wynagrodzenie szacunek pracowników

W związku z powyższym, według fiskusa istotne znaczenie ma to, czy działania podatnika spełniają przesłanki działalności gospodarczej, a nie to, czy grunt stanowi prywatny majątek podatnika. Ponadto zdaniem organu podatkowego podatnik w celu dokonania sprzedaży gruntu działa w taki sam sposób jak firmy zajmujące się obrotem nieruchomościami, czyli chce sprawić, by grunt był bardziej atrakcyjny dla potencjalnych nabywców, a także ma zamiar podjąć działania reklamowe związane z gruntem. W związku z tym planuje działać jak firmy handlujące gruntami. Dlatego też zdaniem organu podatkowego sprzedaż prywatnego gruntu, na którym podatnik dokonał inwestycji i działań marketingowych z nim związanych, należy opodatkować podatkiem VAT. Częstotliwość działania a opodatkowanie VAT Należy także mieć na względzie, że w sytuacji, gdy odpłatna dostawa towarów dokonywana jest przez podatnika VAT, to czynność ta podlega opodatkowaniu tymże podatkiem. Grunty zaś mieszczą się w definicji towarów. Dostawa gruntów będzie podlegać opodatkowaniu VAT, jeśli działania sprzedawcy będą nosić znamiona działalności gospodarczej prowadzonej z zamiarem wykonywania jej ze zwiększoną częstotliwością. Jeśli więc sprzedawany grunt zostanie podzielony na kilka mniejszych działek, to sprzedaż ta będzie nosić znamiona czynności wykonywanej z większą częstotliwością, co oznacza, że podlega opodatkowaniu VAT. Stawka VAT przy sprzedaży gruntu Sprzedaż gruntu budowlanego lub przeznaczonego pod zabudowę, która traktowana jest jako sprzedaż dokonywana w ramach prowadzonej działalności, podlega opodatkowaniu 23% stawką VAT. Natomiast sprzedaż gruntów niezabudowanych i nieprzeznaczonych pod zabudowę podlega zwolnieniu z podatku VAT. Jak wynika z art. 113 ust. 13 ustawy o VAT, w sytuacji gdy podatnik zwolniony z VAT dokonuje sprzedaży gruntu budowlanego bądź przeznaczonego pod zabudowę, traci prawo do skorzystania z podmiotowego zwolnienia z podatku VAT. Wówczas sprzedaż tę musi opodatkować właściwą stawką podatku, czyli 23%. Podsumowując, podatnik, który przed dokonaniem sprzedaży gruntu podzielił go na mniejsze działki i dokonał inwestycji w te tereny, powinien sprzedaż opodatkować właściwą stawką VAT. Czynności te są bowiem traktowane jako działania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Właściwa stawka podatku VAT zależna jest od rodzaju sprzedawanego gruntu. Sprzedając grunty niezabudowane i nieprzeznaczone pod zabudowę, podatnik może skorzystać ze zwolnienia z VAT-u. Natomiast, gdy sprzedaż dotyczy gruntu budowlanego lub gruntu przeznaczonego pod zabudowę, należy zastosować stawkę 23% VAT. Przeczytaj koniecznie artykuł o deklaracje elektroniczne 2017